来源/地产风声
2011年夏天，中国股权投资基金年会上，行业人预测：
未来五年中国PE规模将上升至万亿。
PE将成为银行贷款、资本市场IPO之外的第三大融资手段。后来大家发现，预测得太保守了。2016年时，中国私募基金规模已经突破10万亿。
PE迅猛发展的那几年，特喜欢拥抱同样迅猛发展的互联网。一个PE大佬曾经这样形容两者的关系：
没有互联网的PE是行尸走肉，没有PE的互联网是孤魂野鬼。
不过最近一两年，PE的喜好出现了新变化。
今年5月，红杉资本中国基金和腾讯联合，一共斥资2.44亿美元战略投资世茂服务。在这之前，保利物业、建业新生活也有PE投资的影子。
资本的嗅觉向来敏锐，一般而言，钱往哪里涌就代表市场机会在哪。
战投世茂服务时，红杉资本中国基金投资合伙人苏凯就说了，“物业管理作为房地产开发后市场的存量管理业务，发展空间巨大。”
说得直白点，没有啥周期性，旱涝保收，物业股基本不会亏，只是赚多赚少的问题。
再说得直白点，红杉和腾讯携手押宝表示，他们觉得世茂服务属于赚得多的，成长性强。那么问题来了：
上市潮里翻涌的物业股那么多，为什么是世茂服务？
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最近大家都在谈“内卷化”，这个词最早由美国一个人类学家提出，指一种社会状态或文化模式发展到某一阶段，达到确定的形式就会停滞不前的现象。
“内卷化”最初用于研究爪哇的农业生产。
有人发现，不管是殖民地时代还是后殖民地时代，爪哇的农业生产水平相当长一段时期都没长进，农民只是不断重复简单生产，人均产值并没有提高。
物管领域，其实也面临同样的“内卷化”现象：物业服务单一，服务的品种少、质量低。提到物业服务，给业主的感觉就是保洁、浇花、消杀。行业发展了几十年，服务模式还是从前的样子。
通常情况下，物业公司的营收主要靠三种：提供社区物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务。绝大多数物管公司靠物业费贡献七成以上的收入。
这就意味着，物管公司盈利只能通过收物业费，但物业费带来的收益终究面临天花板。
要成为“成长性强”的物管公司，就必须提升盈利能力。要提升盈利能力就必须绕开“内卷化”。
今天，世茂服务成功敲响港交所的钟。我翻阅招股书发现，它的增值服务收入占比很高：
社区增值服务和非业主增值服务的收入，占到了50%左右。
换句话说，世茂不过度依赖收物业费赚钱。
今年上半年，社区增值服务为世茂服务贡献收入4.17亿元，是2019年同期的3.5倍左右，收入贡献率达到26.7%。
如果算上非业主增值服务，累计总增值服务收入，由2017年的3.09亿元攀升至2019年的12.9亿元，复合年增长率高达104.38%。
世茂服务能在增值服务方面创收，体现出较强的变现能力，正是因为做到了：
打破边界，避免内卷化。
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首先是打破服务的心理边界。
去年，世茂服务增加了收入的类别，增设车位居间和销售业务。按照传统的服务逻辑，大家卖车位也就是提供一个平台，自己当个中间商，撮合买卖双方交易。
不满足于当中间商的世茂则做得更多，通过全业务能力的建设，从车位延伸至围绕“车”的全周期增值服务，比如与专营汽车维修的红杉资本中国基金投资对象合作，为业主引入以订购为基础的维修保养服务。
物业公司进行这样的能力建设，顺带帮着解决了房企的痛点——车位库存。
通常，车位去化周期较长，在交房时，很多小区车位去化率5成不到，剩余的库存需要很长一段时间来消化。
但那时候案场销售人员都撤离了，如果还继续留人销售，成本就会攀升。此时物业公司介入，提供车位去化服务，正好解决了这个难题。
招股书相关数据也印证了这一结论，世茂服务停车位销售相关服务收入2019年达到3.59亿元，占社区增值服务收入的55.4%。
截至2020年6月30日，停车位销售相关服务收入为1.54亿元，占社区增值服务收入的37%。与此同时， 其他社区增值服务进行了强有力的补充，提升了社区增值服务占总收入的比重。
通过深入业务全周期，世茂正在建立起与其它传统物业不同的“全业务管理”模式，如此一来，也就拥有比别人更强的业务拓展能力。
不久前，世茂发布新生活服务平台“SUNIT世集”，作为拓展增值服务规模的一次尝试，正是这种能力的体现。
在上海世茂滨江花园，世茂落地“SUNIT世集”，打造了一个全新的社区空间。
一家人来到世集，生活场景可以有无数种排列组合，比如，孩子去世茂社区教育品牌茂阅岛学习；爸妈可以要个咖啡坐在400多平的社区图书馆内发呆；长辈相约到x空间跳国标。周末家里来客人了或者朋友小聚，带会客空间去畅聊、开party。
业主可以把世集当家的延伸，也可以看作第二会客厅。
世集空间社区图书馆
人文需求满足了，社交需求也满足了，真正实现“少有所学，老有所乐”，这是传统社区提供不了的。
SUNIT世集未来会陆续落地世茂其它社区，根据社区定位和用户需求的不同，匹配旗舰、标准与MINI三种形态。滨江花园的属于旗舰款。
围绕“用户”和“资产”两个关键对象，世茂构建了一个“0-2km社区生活新生态”，在这个生态圈里，“用户”也就是业主，可以享受教育、人文、社交、资产交易、家装美居服务。
一般的物管，谈到服务，默认就是“浇花扫地看门”，世茂不这么想，它打破了这道无形的心理边界，把自己定义为社区生活的全场景服务师。
并最终通过增值服务盈利。
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传统的物管属于劳动密集型行业，毛利率不高，其中收物业费的基础服务，毛利率有个20%就不错了。
别说小公司，甚至有些龙头物业股连15%都不到。对比之下，增值服务能带来可观的利润贡献。
今年上半年，世茂社区增值服务毛利率高达49.4%，并因此拉动公司整体毛利率提升，34%的整体毛利率，远高于同期港股物管板块25%左右的均值。
可以说，未来的物业赛道，得增值服务者得天下。
但仅凭社区增值，物管公司的成长性也有天花板，因为业主的需求有边界。因此，世茂还打破了服务的物理边界。
2019年以来，世茂服务陆续收购海亮物业管理全部股权、泉州三远的51%股权、广州粤泰全部股权、北京冠城全部股权、福晟生活服务51%股权、成都信谊67%股权以及浙大新宇51%股权。
实现规模扩张的同时，扩充了物业的类型，拿下浙大新宇，世茂涉足校园物业，服务的触角也从社区伸向了城市，和湖北、江苏等多地地方政府达成了战略合作。
按合约项目计算，目前世茂业务覆盖中国26个省份108个城市，截至最后可行日期，公司在管面积1.018亿㎡，在管物业393项，合约面积1.443亿㎡，合约物业615项。
物业类型除了住宅，还包括政府及公共设施、学校、康养中心及医院、机场候机室贵宾厅等城市服务细分领域。
5个月前腾讯战投，带来资金，更重要的是带来了技术，能够支持世茂服务进行数字化升级。相当于协助世茂“破界”：
从社区生活服务商成长为城市服务商。
而以智慧服务为城市管理赋能，将是世茂持续盈利的又一利器。
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年初的世茂集团业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛多次提到一个观点：
世茂要加速推进“大飞机战略”。
大飞机战略是指，以房地产开发为核心主体，以世茂服务的物管服务及商业运营、酒店经营、金融为坚实双翼，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展尾翼，实现业务协同运转，并利用这些资产，不断扩容业务航道和延长产业链条。
过去这一两年，“机体”表现最为惊艳，世茂地产重新回到了行业前十。核心地产业务持续走强，会让依托于它的物业有更多的想象空间。
最关键的还在于，“大飞机”拥有世茂集团和世茂股份两大上市平台，现在，又多了世茂服务，乘着资本的东风，更容易实现：
飞得更快、更高、更远。
